1. はじめに
《不動産投資・不動産収入・家賃収入》という言葉を聞いた方は多いと思います。
ビジネスパーソンの副業で昔から人気の高いサイドビジネスの一つです。
賃貸マンションで入居者のいる1室を、所有者（オーナー）が手放す時に、新たな所有者（オーナー）となり、入居者（賃借人）との契約などをそのまま引き継ぐことができます。
基本的に契約内容を全て引き継ぎますので、入居者から従前の契約通りの《家賃（収入）》をそのまま受け取ることが出来るというビジネスです。
既に入居者がいるため、新規で入居者を募集する手間も省け、購入した時点から家賃収入が発生するなど、取り掛かりにはハードルが低いことが変わらない人気を博している理由の一つでしょう。
だからこそ難しい反面もたくさん存在します。
オーナーチェンジ物件は、メリットばかりに目がいきがちですが、当然にデメリットもあります。
前の所有者から引き継ぐからこそ、他の物件よりも注意深く確認しなければならないポイントがあります。
今回は《初心者でもわかるオーナーチェンジ物件》として解説していきましょう。
今回のブログのポイント
2. オーナーチェンジ物件のメリット
①何と言っても購入した時点から家賃収入が始まる
空室の投資物件だと、入居者を募集することから始まりますが、オーナーチェンジ物件では、その手間がかからないことが最大の魅力です。
②入居募集の広告宣伝費がかからない
前述したとおり、既に入居者がいる状態での事業開始です。入居募集の広告宣伝費という支出が出ないことは運営においてとても大きな要因です。
実際、エリアによってはなかなか入居者が決まらないといった実情もあります。
③毎月の収入が予測できるため、収支計画が立てやすい
前の所有者からの契約内容を引き継ぎますので、収入に関する情報や、運用の方法などを把握しやすいことで利回りの計算も立てやすく、安心感となります。
3. オーナーチェンジ物件のデメリット
①室内の状況が確認出来ないため、退去後の計画を予測しづらい
前の所有者から契約を引き継ぐため、入居者は既に一定期間生活おり室内を確認することが困難です。さらに、引き継いだ数ヶ月後に入居者が退去した場合、室内を初めて確認して大きな修繕箇所を知るといったことが起こる可能性があります。
②入居者の選定ができない
ゼロから入居者を探す場合、入居希望者の家族構成や収入など素性を審査することができます。事前に審査をすることができれば、家賃滞納のおそれがないか、騒音や近隣とのトラブルに発展しないかなどチェックできます。万が一問題を起こしそうな人物だとお断りすることも可能です。
前の所有者から引き継ぐことで、入居者の選定は出来ません。もちろん悪い人ばかりではないですが、入居者の素性にって運営は大きく異なります。まさにリスクコントロールの面で不安な点ともいえます。
③収支のバランスを細かくチェックしないといけない
入居者の素性ばかりをお伝えしていますが、本当に大事なことです。
家賃滞納などが起きると、返済に大きな支障が生じます。滞納が続くほど収支のバランスは逆転してしまい、生活自体を見直さないといけないといった実例も数多くあります。
④本物の入居者ではなかった
現実のお話として、現在の入居者がサクラだったことから裁判で争う実例もあります。
考えたくはないことですが、高い利回りの演出や、売却を急ぐ目的で前の所有者が自作するといった実例もあります。
当社には、物件を引き継いだ瞬間に入居者から退去届が出たので、どうしたら良いかといった相談もありました。
このようなトラブルを事前に防ぐために、どうしたら宜しいのでしょうか？
必ず押さえて欲しいポイントを箇条書きにしました。
4. オーナーチェンジ物件を考えているお客様へ
①事前に仕入れる情報を鵜呑みにせず、自分で把握する
これまで述べてきました通り、オーナーチェンジ物件のメリットもデメリットもすぐに運営を開始できることです。
だからこそ購入する前には、物件情報・入居者情報・契約書の内容を聞くだけに終わらず、しっかりと自分で把握するように心がけることが何よりも大切です。
特に契約書の中身に『特約』という、この物件だけの条件が『付加』されている条件が登場している時などは、いつも以上に注意が必要です。
しっかりと自分で把握することを心掛けてください。
②自分だけの質問を用意して考える
なぜ所有者が売却することになったのか。売るに至る経緯は様々ですが、臆することなく売却理由を確認することをオススメします。
売却する理由が『建物』にあるのか、『入居者』にあるのか、または『所有者自身の都合』によるものなのか、背景を知ることで購入を検討している物件の特徴が見えてきます。
その他にも、自分の物差しとなる質問を用意することでリスクマネジメントに繋がります。
③市場調査は必ず自分で行う
売却金額も当然ですが、契約する前に、現在の賃貸状況を把握した上で、そのエリア周辺の土地・建物の家賃相場はしっかりと確認しておきましょう。
今の家賃が高い場合・低い場合、どれぐらいの差があるのか、万が一の退去後の対処に差が生じます。場合によっては、事前に予想していた利回りよりも低くなることも十分考えられます。
可能な限り自分で情報収集に努めることをご提案します。
④疑問は限りなくゼロにすること
我々HomeValueでは、当然に良いことも、悪いことも知りうる情報は全てお伝えします。
しかし最終の決断は、やはりお客様ご自身の意思です。
手が出しやすいから、副業で人気だから、友人・知人も現に行っているから、という理由だけで行える事業では無いことを把握の上、契約前に限りなく疑問をゼロにして気持ちよくお取引できるようにサポートいたします。
5. まとめ
オーナーチェンジ物件のメリット
①購入した時点から家賃収入が始まる
②入居募集の広告宣伝費がかからない
③毎月の収入が予測できるため、収支計画が立てやすい
オーナーチェンジ物件のデメリット
①室内の状況が確認出来ないため、退去後の計画を予測しづらい
②入居者の選定ができない
③収支のバランスを細かくチェックしないといけない
④本物の入居者ではなかった
オーナーチェンジ物件を購入するために
①事前に仕入れる情報を鵜呑みにせず、自分で把握する
②自分だけの質問を用意して考える
③市場調査は必ず自分で行う
④疑問は限りなくゼロにすること
オーナーチェンジで個人から初めて、事業として展開している方が数多くいるのも事実です。
今回は『初心者向け』として簡単に解説いたしました。
次回は、より深く『オーナーチェンジ物件』の魅力を掲載したいと考えています。
