現在、第三者に貸し出している居住中の物件(住宅)があるものの、その物件（住宅）を売却したい場合、どうしたらいいのか悩みますよね？
そもそも、賃貸中の物件は売却できないのか？
今回は、そんなお悩みにお答えすべく、賃貸中の物件について
- 売却可能か？
- 方法は？
などを説明します。
賃貸中の物件を売却することはできる？
答えから述べますと・・・
賃貸中の物件でも、売却することは可能です。
以前(2020年4月1日より前)は、賃貸中の物件を売却するには、入居者の承諾が必要でした。
しかし、民法改正よって(2020年4月1日から)、物件の所有者移転登記が完了しているという条件が整えば、入居者の承諾なしで新しいオーナーが家賃を請求できるようになりました。
賃貸中のマンションを売却し、新しいオーナーに変わる物件のこと(所有権や賃貸権が変わる)を、オーナーチェンジ物件といいます。
賃貸中の物件を売却する方法は？
賃貸中の物件を売却するには、3つの方法があります。
- 入居者がいる状態のまま売却（オーナーチェンジ）
- 入居者に退去してもらって売却する
- 入居者に売却
入居者がいる状態のまま売却（オーナーチェンジ）
投資家をターゲットとし、入居者の承諾なく売却する方法です。
家賃収入は、売却完了するまで得ることができます。
入居者には、オーナー変更の通知と共に、新しい家賃の振込先変更のお知らせをする必要があり、賃貸管理を不動産会社へ依頼している場合は、オーナー変更を伝える必要があります。
オーナーチェンジの場合、売却相手が投資家になるため、相場価格より安く交渉されるという可能性があります。
入居者に退去してもらって売却する
定期借家契約であれば、事前に期限が切れるタイミングで、「◯月◯日までに退去をお願いします」と書面で伝えておくことで、物件を空室にすることが可能です。
ただし、入居者と普通借家契約を結んでいる場合は、売り主の都合だけで居住者を強制退去にすることはできず、退去交渉が必要になります。
その際、立ち退きが難航すると、立退料を支払うことも必要になります。
退去後の売却は、見た目をきれいに改修工事を行ってから売却することも可能になりますので、その場合売却価格を高く設定することも可能でしょう。
また、買主側にとっても、居住者がいなければ内覧ができるというメリットもあります。
入居者に売却
現在入居している人が、物件を気に入って、購入してもいいと考えている場合に買い取ってもらうという方法です。
その場合、買主を探す必要がない上、立ち退き交渉をする手間が省けるというメリットがあります。
入居者と直接交渉するため、内覧を実施する必要がありませんが、物件の相場を把握し、適正な価格設定をしましょう。
今回は、賃貸中の物件を売却できる？その方法について解説しました。一般的な売却とは異なりますので、手続きや注意すること、メリット・デメリットを考慮したうえで、売却をお考えください。
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