1. 新築には興味無し！中古物件をお探しの方向け！
中古物件も選び方によっては新築よりも「良かった」と思う点は数多くあります。
そんな中古物件をお探しの方へ、まず最初に知っておいて欲しいことをご紹介します。
戸建・マンションに共通して内装や設備の状態、さらには築年数や外観の劣化状態、戸建であれば近隣住民、マンションであればコミュニティなど細かいチェックポイントは別の機会にご紹介します。
中古物件の探し方の大前提として、まずはここを押さえておくだけでその後の見るべきポイントが変わってくるはずです。
中古物件はコツを知れば工夫次第で、自分だけのオリジナル物件となり、イメージしていた生活を実現させることが出来ます。中古物件の理解を深めて上手な探し方のお役に立てればと考えています。
ますます市場が活発な中古市場の中で、自分だけの物件を見つけましょう。
既存住宅流通シェア 国土交通省 令和2年度公開データ
2. 現在の中古住宅市場を知ろう
上記データを見ると戸建・マンションを含めて既存住宅の取引は確実に増加傾向にあります。
平成30年の既存住宅流通シェアも14.5％と前年を上回る。
新築住宅の価格高騰を懸念する人たちは、住宅購入の選択肢に中古物件を含めていることがが分かります。
さらににマンションに関してのデータで、国土交通省調査による『ローン返済額の平均値』では、新築分譲が年間約132万円に対して、中古は年間約95万円である。中古ではこれに管理費や修繕積立金の全国平均値2万2000円を含めると、月額の住居費は約10万円となり、新築と比較すると毎月の負担額は約3～4万円も安くなります。
まさに中古物件の人気を裏付けていることが分かります。では、中古物件を探すときにどのようなことを知るとよいのでしょうか。
3. 築年数の理想は？ 戸建は築10年前後～、マンションは築15年前後がオススメ
戸建・マンションは完成してから10年の間に資産価値が徐々に下がっていき、築15年で落ち着くといわれている物件が多いです。そのため築15年前後の物件が資産価値を保ちやすく『探すなら築15年前後』がオススメです。
また築15年前後の物件は新築と違い、資産価値が急落する心配が少ないことが多く、売却するときのリスクも小さいことや、売却時に利益が生まれる可能性も残してくれます。
しかし近年は中古市場も高騰しています。よって利益が生まれにくい物件も当然あります。
直近の東京五輪による物件の高騰は福岡市内にも影響を与えていましたが、昨今のコロナ禍によって先行きはなかなか読みづらくなってしまいました。
基本的に中古物件、特に中古マンション価格は新築マンションの価格と連動します。2007年ごろは新築マンションの供給量が減ってマーケットが縮小していました。よって値上げした物件が多く中古価格は今でも高い水準で残っています。
狙い目は2003～2005年に建てられた築16～18年の物件です。この時期はマンションの供給量が安定しており、コストパフォーマンスの高い物件が多かった時期です。
さらに2000年に耐震基準の改正や住宅性能表示など、住宅品新に関わる制度が整備された時期であり、設計にも好影響を与え遮音性や断熱性も向上した住宅が多く揃っています。
設備面では、ディスポーサーや床暖房という設備が流行した時期でもありました。2003年～2005の物件はお買い得感万歳の物件が揃っています。
4. 意外と忘れがち？ 駅からの距離と地価の市場価値
中古マンションは、新築マンションに比べ立地の優位性に立つ物件が多く存在します。その中で、駅までの距離は資産価値に大きく影響を与えます。駅まで徒歩10分前後のマンションの大半は古くから経っているマンションが多いと言われています。
例外として福岡市東区の千早駅では近年、駅の移転に伴い駅近に新築マンションの建設ラッシュがありますが、その他の地域では駅の近くには築年数の経過している物件が建っていることが一般的です。
戸建では、駅近くの土地情報を見つけることが困難となっています。徒歩20分前後まで範囲を広げると選択肢も広がるはずです。
また中古戸建の場合、価格のほとんどが土地の価値に反映されます。市場の地価を調べると検討している物件の優劣が見えるはずです。
さらに土地を探す時は、地盤・土地の形状・道路の幅も資産価値に大きな影響を与えます。
5. 専門駅な知識が多いと感じる方へ
このように中古物件を選択肢に含めると理想とする住まいは大きく広がります。
その反面、既存の住宅ならではの専門的な知識が数多く登場します。今回の《 初級編 》では、まず最初に知っておいて欲しいことを紹介しましたが、物件ごとにみるべきポイントも様々です。
住宅購入を検討している方は、一人で考えずにまずはHomeValueへお気軽にご相談ください。
選ぶ際のポイントや見落としがちな情報も一緒に解決しましょう。
次回《 中級編 》では中古住宅を購入する上で、揃えたい必要情報や、2020年4月に改正された情報をご紹介して参ります。
上手な中古住宅を購入して自分だけのライフスタイルを形成しましょう。暮らしを楽しむ方をHomeValueは応援しております。
