家を売りたいと思っても、そのタイミングで悩まれる方、多いのではないでしょうか？
実際、タイミングを間違うと、損してしまうケースもあります。
後になって、「ああ、あの時しっかりタイミングを見極めておけば・・・」なんて後悔しないために！
今回は、不動産売却のタイミングについて
- 見極めるべきポイント
- タイミング別説明
を解説します。
不動産売却のタイミング！見極めるべきポイント
ズバリ、ポイントは、
- 相場
- 築年数
- 税金
- 住宅ローン金利
- 季節
どれか一つを抑えたら良いだけではありません。
これらのポイント全てを抑え、タイミングを見極めることをオススメします。
それぞれについて、説明します。
相場
国土交通省が不動産取引価格情報として、不動産価格指数を毎年発表しています。
数年の不動産価格指数を見て、どういう状態が続いているのか見極めるのが重要です。
- 価格下落が続いているなら、これ以上下落する前に売る
- 価格上昇が続いているなら、焦らず売るタイミングを計る
- 価格が横ばいで変化がなければ、いつ売っても一緒
というのが分かります。
ですが、相場はそれだけでなく、地域差にも左右します。
その地域で実際売買をしている不動産会社へ訪ねて、情報を確認するのが手っ取り早い方法です。
築年数
築年数は、家を売る上で非常に重要で、年数が経過するほど価値は下がります。
戸建ての場合、15～20年以上経過した家は建物としての価値がほぼゼロに近くなります。
そのため、建物価格で利益を得るならば、築15～20年になるまで放っておくのはもったいないです。
売ることを決断された場合は、築15年以内（購入者の希望は築10年が一番多いです）に、少しでも家の価値が下がってしまう前に早く売ることを強くオススメします。
これは、戸建ての場合に限ったことではありません。
中古マンションも、戸建てほど急速な下落はないものの、経過年数によって価値は下落します。
もちろん近年のは、中古を購入して自分達でリノベーションをするという需要があり、一概には言えない地域もあります。（マンションの売却は築15年前後の希望が一番多いです）
年数が経過したから全て価値が無くなるのかというと、声を大にして違うと言えます。
建物の資産価値がゼロになった、戸建であれば築15～20年以上、マンションであれば築20～25年以上の家では、焦る必要はないということです。
税金
課税対象となる金額は、家を売って得たお金から、家を持つ際にかかったお金と売る際にかかった金額を引いたものです。
ただこの際、譲渡取得にかかる税率は、家の所有期間が5年以下か、5年以上かによって異なります。
5年以下だと、5年以上の倍かかる所得税・住民税。
それなら、5年以上経過してから売ったほうがいいと思われるかもしれませんが、3000万円の特別控除というものがあります。
この3000万円の特別控除は、所有していた年数は関係なく、譲渡所得から引かれるもので、実質この控除益以下であれば課税されることはありません。
しかし、この3000万円の特別控除は、全ての人に適用されるわけではありません。
居住用として、住んでいた家を売ることに適用され、所有期間の制限はないものの、売る家が『空き家』の場合、所有期間は『3年以内』という条件がつきます。
※そのため、空き家の売却は3年以内が良いということです。
※3,000万円の特別控除を受けるためには、確定申告が必要など条件があります。
また、それ以外にも「軽減税率の特例」「相続税が所得費に加算される特例」があります。
軽減税率の特例
マイホーム軽減税率の特例として、売却した年を基準として、所有期間が10年を超えていた場合に適用され、さらに税金が安くなります。
※3,000万円の特別控除と併用することが可能
相続税が所得費に加算される特例
相続税が所得費に加算される特例は、被相続人が亡くなって3年10ヶ月までのタイミングというのがポイントです。
相続により取得した不動産を期間内（3年10ヶ月以内）に売却した場合に、取得費に加算できるという措置で、所得税・住民税の課税対象となる譲渡所得の金額を減らすことができます。
税金に関して、国税庁のページに詳しく記載されてありますので、そちらをご覧ください。
住宅ローン金利
買い手がつきやすいタイミングとして、低金利の今の時代こそ売れやすいタイミングといえます。
家は、売れなければ意味がなく、売りに出してから日が経過すると売買金額を下げざるを得ないタイミングもあります。
そのため、住宅ローン金利の推移をチェックし、その動向を見逃さないことがポイントです。
ただし、低金利の時代というのは、不景気な時代であることも忘れてはいけません。
指標の一つとして考える程度で良いでしょう。
季節
人の移動がある時期は、3月4月です。
この時期は、進学・就職・移動の時期でもあるため、家を求める人が多いことは有名です。早いお客様は年末（12月）から探し始めています。
つまり、年末までに準備をし、年明けから売り始め、2～3月に成約が一番理想の形です。
上記のことをまとめると・・・
不動産売却のタイミング
- 相場を見て価格がこれ以上下落する前
- 家の価値が下がる前の築年数を考慮する（戸建 築10～15年以内、マンション 築15～20以内が理想）
- 各種該当する税金控除を上手く利用する（空き家の売却に限っては、空き家になってから3年以内）
- 住宅ローン金利が低金利の今はチャンスである
- 年末までに準備をし、年明けから売り始め、2～3月の成約が理想
これらを総合して、それぞれに合った売却時期を見極めましょう。
今回は一般的な目線で全て解説しましたが、一番の売却条件は、お客様の想いです。
当社では総合的な判断の基、お客様の希望を一番に、相場の説明、査定書のご提案、売却活動のお手伝いを実施いたします。
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