マンションの管理費・修繕積立金については、前回どのようなもので、その使い道について解説しました。第2段の今回は福岡市内の平均的なマンションにおいての相場について解説します。
※前回の記事「マンションの管理費・修繕積立金とは？その使い道を解説」
管理費・修繕積立金が高すぎると、マンションを購入する際の決め手に影響を与えます。
毎月必要な固定費は一体いくらぐらいの金額が妥当なのでしょうか。
昨今のコロナ禍・円安と先行きが厳しい中、当社のお客様からもよく質問を受けるワードです。
自分たちの住んでいるマンションの金額の妥当性、これから購入を検討するお客様は、そのマンションの将来性について理解を深めていきましょう。
マンションの管理費・修繕積立金の相場は？
必要なお金であることは理解できても、その費用そのものは確かに高額です。
住み続けている間は毎月かかります。
その払い続けていく固定費の相場とはどういう基準があるのでしょうか？
この管理費や修繕積立金の相場に関して、国交省の調査によると、
- 戸数
- 階数
- マンション価格
によって違いがあります。
（当然、住んでいる地域が都心部なのか郊外なのかによっても大きく変わります。）
戸数や階数が増えると、それだけ共有部分が広いため、管理費や修繕費用も高くならざるをえないということです。
また、あらゆるサービスや設備のグレードが高いマンションだと、建物の価格自体が高額であるため、それだけ全てにおいて費用が発生していき、管理費や修繕費用も比例して高額になります。（高額グレードのマンションは、エントランスにコンシェルジュが常駐していたり、豪華な共有設備が併設しています）
単純に戸数・階数・マンション価格だけを見ても、一つとして同じマンションは存在しません。
マンションの世帯数は30戸以下なのか、100戸以上なのかでも1戸辺りの負担額は違います。
その中であくまで一般的な目安を付けるとしたら
- 管理費の相場は・・・7千円〜1万5千円
- 修繕積立金の相場は・・・1万円前後
※福岡市内 築15年～30年 10階建 全50～100戸 ファミリータイプのマンションと仮定
福岡市内でも都心部の高額なマンションでは、固定費が3万円以上、タワーマンションとなると10万円以上といったところも存在します。
マンションの管理費・修繕積立金の問題点！
ここからは、固定費の問題点（弱点）を簡単に解説します。
管理費は、将来的に大きく変更することはなかなかないと言われています。
（増税・光熱費の高騰など社会情勢によって、変わることを除きます）
一方で、修繕積立金は、将来の大規模修繕に向かって積み立てていくお金であるため、築年数が経過するほど値上がりする傾向が強いです。
実際、住み始めた時と話が違う！と、問題になる事例もあります。
しかし、定期的な大規模修繕工事をすべきという国交省のガイドラインがあり、末永く住環境を綺麗に維持するための建物の安全・安心の観点から、将来に向かって値上がりしていくことは致し方ない部分でもあります。
実際、老朽化をほったらかしにしたり、計画的に修繕積立金を貯蓄していない結果、取り返しのつかないマンションとなってしまった建物は、残念ながら日本全国に存在します。
さて、ここで一つ参考とすべきお話です。
修繕積立金に関して、自分が住んでいるマンションの将来の方向性はどうか、また購入を検討しているマンションは今後どうなっていくのかを、早い段階で見極める方法が一つあります。
それは、そのマンションがどのような積み立て方法を採用しているのか知ることです。
積立て方法が均等積立方式か段階増額積立方式かを確認することで、将来的な予測をある程度立てることは可能となります。
均等積立方式
「（新築）竣工当初から、数十年先の大規模修繕を見定めて、極力均等に割り振りして負担する方法」
国土交通省が推奨している方法で、ずっと金額が変わらないので、マンション居住者からの不満は少ないです。
段階増額積立方式
「大規模修繕に向けて、段階的に徴収金額を増額していく方法」
築年数が経過するにつれ、修繕が必要な部分が増えていくため、費用を築年数に応じて増額させていく方法です。
言い換えれば、築年数の浅いうちは積立金が低く出費を抑えられるメリットがあります。
どちらが良いかはマンション（管理組合・管理会社）毎の方向性により、メリット・デメリットの両面があります。
例1： 終の住処として一生涯そのマンションに住むと計画する場合
均等積立方式が、計算が立ち老後も安心できる、と考えることが出来ます。
例2： 期間を決めて新しいところに住み変えていくことを計画する場合
段階増額積立方式が、固定費を抑えられ助かる、と考えることが出来ます。
そのマンションに住む方のライフプランや考え方によって、大きく捉え方は違ってくるでしょう。
今回は「固定費（管理費・修繕積立金）」の相場について解説しました。マンション探しの一つの目安としていただけると有難いです。
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